Βασική επιδίωξη του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου (ΕΧΠ- Τ) για τον Τουρισμό, όπως ανέφερε χθες κατά την παρουσίασή του, τόσο ο ο υπουργός Περιβάλλοντος κι Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου, η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη, όσο και ο Κυβερνητικός Εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με όρους βιωσιμότητας, προσαρμοσμένη στις δυνατότητες του τόπου.
‘Όπως αναφέρθηκε. ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην ανάπτυξη του τουριστικού προϊόντος - προκειμένου να ενισχυθεί η ανταγωνιστικότητα-, στην ορθολογική ανάπτυξη του τουρισμού, στη διάχυση ευκαιριών ανάπτυξης στις περιοχές, με γνώμονα την ανάδειξη της φυσιογνωμίας τους, στη διαχείριση προορισμού και εμπειρίας, στην κατάστρωση ευέλικτου, σαφούς και συνεκτικού κανονιστικού πλαισίου και στη διαχείριση κρίσεων.
Το σχέδιο, που αναμένεται να ολοκληρωθεί νομοθετικά έως το τέλος Ιουνίου, βασίζεται στο πλαίσιο που είχε παρουσιαστεί τον Ιούλιο του 2024 και εμπλουτίστηκε με παρατηρήσεις που κατατέθηκαν στη δημόσια διαβούλευση.
Παράλληλα, με βάση τον κ. Παπασταύρου, για πρώτη φορά ολοκληρώνονται ταυτόχρονα τρία Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια — για τον τουρισμό, τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας και τη βιομηχανία — ώστε να υπάρχει ενιαίος σχεδιασμός και συντονισμός των διαφορετικών δραστηριοτήτων.
Οι πέντε κατηγορίες περιοχών
Κεντρικός άξονας του νέου χωροταξικού είναι η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, αλλά και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Για πρώτη φορά η Ελλάδα χωρίζεται:
σε πέντε διακριτές κατηγορίες περιοχών, βάσει της χωρικής κατανομής του τουρισμού,
σε ειδικές γεωγραφικές ενότητες, όπως νησιά, παράκτιες, ορεινές και μητροπολιτικές περιοχές,
αλλά και σε ζώνες ειδικού καθεστώτος, όπως περιοχές Natura, αρχαιολογικοί χώροι και προστατευόμενοι οικισμοί.
Η κατηγοριοποίηση γίνεται, όπως αναφέρθηκε, με αντικειμενικά κριτήρια, κυρίως με βάση τις υφιστάμενες τουριστικές κλίνες ανά στρέμμα και σε σχέση με τον μόνιμο πληθυσμό και την έκταση κάθε περιοχής.
Στόχος, σύμφωνα με την κυβέρνηση, είναι να συνδεθεί για πρώτη φορά η τουριστική ανάπτυξη με τη φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού.
Αναλυτικά, η βασική κατηγοριοποίηση, όπως ανέφερε η κυβέρνηση, γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.
Με βάση αυτά τα στοιχεία, οι περιοχές διακρίνονται σε πέντε κατηγορίες:
(Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης,
(Β) Αναπτυγμένες περιοχές,
(Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές,
(Δ) Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και
(Ε) Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Παράλληλα, προβλέπεται ειδικότερη κατηγοριοποίηση για τις νησιωτικές περιοχές. Τα νησιά -πλην της Κρήτης και της Εύβοιας- κατηγοριοποιούνται επιπλέον βάσει της έκτασής τους σε τρεις διακριτές ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης για την κάθε ομάδα. Ειδικότερα, η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., ενώ οι μικρότερες νησιωτικές περιοχές εντάσσονται σε επόμενες ομάδες με πιο εξειδικευμένες προβλέψεις και αυξημένες δυνατότητες προστασίας του τοπίου και του περιβάλλοντος.
Τι αλλάζει στην αρτιότητα
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου.
Συγκεκριμένα προβλέπεται:
ελάχιστη αρτιότητα 8 στρεμμάτων για περιοχές χαμηλότερης τουριστικής πίεσης,
12 στρέμματα για ενδιάμεσες κατηγορίες,
και 16 στρέμματα για τις περιοχές κατηγορίας Α, δηλαδή για τις πλέον επιβαρυμένες ή ευαίσθητες περιοχές.
Οι ρυθμίσεις αυτές αφορούν αποκλειστικά τουριστικές εγκαταστάσεις και όχι κατοικία.
Σύμφωνα με τις παρουσιάσεις των υπουργείων, οι αυστηρότεροι όροι επηρεάζουν ήδη 18 περιοχές της χώρας, στις οποίες επιχειρείται να περιοριστεί η άναρχη τουριστική επέκταση και η διάσπαρτη δόμηση.
Παράλληλα, τίθενται και ανώτατα όρια δυναμικότητας νέων μονάδων. Σε αρκετές νησιωτικές και επιβαρυμένες περιοχές προβλέπεται πλαφόν έως 100 κλίνες, ενώ σε μεγαλύτερα νησιά μπορεί να φτάνει έως και τις 350 κλίνες, ανάλογα με την κατηγορία.
Η συνύπαρξη
Επίσης όπως αναφέρεται προβλέπεται η συνύπαρξη με άλλες χρήσεις. Συγκεκριμένα καταγράφεται μια διαδικασία για επίλυση συγκρούσεων με άλλες χρήσεις. Έτσι:
Α. Τουρισμός – Βιομηχανία:
Στις περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α) ή Αναπτυγμένες (Β), η χωροθέτηση βιομηχανικών εγκαταστάσεων υψηλής όχλησης θα πρέπει, κατά κανόνα, να γίνεται σε οργανωμένους υποδοχείς. Η σημειακή χωροθέτηση της βιομηχανίας επιβάλλεται, κατά κανόνα, να γίνεται σύμφωνα με τις κατευθύνσεις/ρυθμίσεις του πολεοδομικού σχεδιασμού Α’ επιπέδου. Η συνύπαρξη της παραδοσιακής βιοτεχνίας – χειροτεχνίας καθώς και μονάδων τυποποίησης τοπικών προϊόντων με τον τουρισμό κρίνεται επιθυμητή.
Β. Τουρισμός – Εξόρυξη:
Η άσκηση εξορυκτικών δραστηριοτήτων, η πρωτογενής επεξεργασία των ορυκτών πρώτων υλών στους χώρους εξόρυξης και η εξασφάλιση των αναγκαίων θαλάσσιων διεξόδων για τη διακίνηση των προϊόντων εντός των περιοχών που κατατάσσονται με το παρόν στις κατηγορίες Α’ και Β’ ή χαρακτηρίζονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό Α’ επιπέδου ως περιοχές προτεραιότητας τουρισμού, δεν μπορεί να αποκλειστεί λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών και της φύσης της ανωτέρω δραστηριότητας. Η επέκταση της δραστηριότητας στις περιοχές αυτές και σε τμήματα που εντοπίζονται νέα κοιτάσματα, είναι δυνατή ύστερα από συνεκτίμηση κοινωνικών, οικονομικών και περιβαλλοντικών παραμέτρων (εφαρμογή σύγχρονων μεθόδων εξόρυξης, επεξεργασίας, μεταφοράς, διαχείρισης αποβλήτων, περιορισμού / αντιμετώπισης των οχλήσεων και αποκατάστασης του τοπίου). Η αξιοποίηση της δραστηριότητας ως ειδικού ενδιαφέροντος τουριστικού πόρου, συμπεριλαμβανομένης της αξιοποίησης των παλιών μεταλλείων είναι υπό προϋποθέσεις δυνατή και επιθυμητή.
Γ. Τουρισμός – ΑΠΕ:
Εντός των περιοχών που κατατάσσονται στις κατηγορίες (Α) και (Β) και για νησιά της ομάδας ΙΙ ή αυτών που χαρακτηρίζονται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό Α’ επιπέδου ως περιοχές προτεραιότητας τουρισμού, επιτρέπεται η ανάπτυξη ΑΠΕ για αυτοκατανάλωση, με την επιφύλαξη των ειδικότερων προβλέψεων του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ).
Δ. Τουρισμός – Υδατοκαλλιέργειες:
Η χωροθέτηση νέων μονάδων υδατοκαλλιεργειών πρέπει να αποφεύγεται στις περιοχές που χαρακτηρίζονται ως περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α) ή Αναπτυγμένες (Β) ή παρουσιάζουν μεγάλο ενδιαφέρον για την ανάπτυξη θαλάσσιου τουρισμού. Στις υπόλοιπες περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος, η χωροθέτηση μονάδων επιτρέπεται σε διακριτά τμήματα τους που δεν παρουσιάζουν τουριστικό ενδιαφέρον, είτε μεμονωμένα, είτε σε οργανωμένους υποδοχείς. Η αξιοποίηση της δραστηριότητας ως ειδικού ενδιαφέροντος τουριστικού πόρου είναι υπό προϋποθέσεις δυνατή και επιθυμητή. Απαραίτητος όρος για τη συνδυασμένη ανάπτυξη τους είναι η διατήρηση υψηλής ποιότητας περιβάλλοντος.
Ειδικό πράσινο τέλος
Να σημειωθεί ότι προβλέπεται, η θέσπιση ειδικού τέλους υπέρ του Πράσινου Ταμείου επί των δραστηριοτήτων του τουρισμού (συμπεριλαμβανόμενου του τουρισμού διαμοιρασμού και των απλών ενοικιαζόμενων δωματίων) που αναπτύσσονται στις περιοχές (Α), με σκοπό να χρησιμοποιείται για την χρηματοδότηση αναπλάσεων και υποδομών που υποστηρίζουν τον τουρισμό.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το ΕΧΠ-Τ, επίσης, όπως αναφέρθηκε, καθορίζει το πλαίσιο και τους κανόνες με τους οποίους μπορούν να ρυθμίζονται τουριστικές δραστηριότητες, συμπεριλαμβανομένων και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ενδεικτικά, προωθούνται μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως:
α) ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία,
β) η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος,
γ) η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας,
δ) Περιορισμούς ως προς την ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.
Ουσιαστικά, όπως αναφέρεται, είναι μια βάση για την επαναθέσμιση της δραστηριότητας των βραχυχρόνιων μισθώσεων, που ωστόσο προϋποθέτει επιπλέον νομικές επεξεργασίες, μια και η βραχυχρόνια πατάει κυρίως σε ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί ως κατοικίες.
“Ο επιτρεπόμενος αριθμός κλινών στα μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα που δομούνται με όρους δόμησης κατοικίας να μην υπερβαίνει τις επιτρεπόμενες κλίνες σε κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, σύμφωνα με την κατά περίπτωση ισχύουσα γενική χρήση γης” αναφέρει χαρακτηριστικά το άρθρο 8 παρ. 3α.
Έμφαση σε νησιά και παράκτιες ζώνες
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στα νησιά, όπου πλέον η τουριστική ανάπτυξη συνδέεται άμεσα με τη φέρουσα ικανότητα και το μέγεθος κάθε προορισμού.
Τα νησιά — πλην Κρήτης και Εύβοιας — χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες ανάλογα με την έκτασή τους, με διαφορετικούς περιορισμούς και όρους ανάπτυξης.
Για τις μικρότερες νησιωτικές περιοχές προβλέπονται αυστηρότεροι περιορισμοί στη δόμηση και μεγαλύτερη προστασία του τοπίου και της φυσιογνωμίας τους.
Ταυτόχρονα, το νέο πλαίσιο προβλέπει αυστηρότερους κανόνες και για την παράκτια ζώνη.
Στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με ελάχιστες εξαιρέσεις που αφορούν έργα προσβασιμότητας ή ειδικές προβλέψεις της νομοθεσίας.
Παράλληλα, για νέες τουριστικές εγκαταστάσεις προβλέπονται μέτρα εξοικονόμησης φυσικών πόρων, όπως δεξαμενές αποθήκευσης νερού και χρήση θαλασσινού νερού στις πισίνες.
Τι δεν αλλάζει
Η κυβέρνηση διευκρίνισε ότι επενδυτικά σχέδια που έχουν ήδη υποβάλει ΣΜΠΕ ή ΜΠΕ και έχουν λάβει πληρότητα φακέλου δεν επηρεάζονται από το νέο πλαίσιο.
Το ΕΧΠ-Τ θα λειτουργήσει ως δεσμευτικό πλαίσιο κατευθύνσεων για τα επόμενα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονιστούν με τις νέες προβλέψεις.
«Οι αλλαγές δεν είναι εύκολες. Είναι όμως απαραίτητες για να αφήσουμε πίσω την αποσπασματικότητα και τις εκκρεμότητες του χθες και να χτίσουμε με σχέδιο, κανόνες και προοπτική την Ελλάδα του αύριο», ανέφερε χαρακτηριστικά ο Κυβερνητικός Εκπρόσωπος.
Η ενέργεια, τα απόβλητα και το νερό
Να σημειωθεί ότι το ΕΧΠ - Τ προβλέπει ειδικές μνείες για κομβικά θέματα. Έτσι, όπως αναφέρει:
Ύδρευση
Είναι αναγκαία η εξασφάλιση ποσοτικής και ποιοτικής επάρκειας των υδατικών πόρων που προορίζονται για την ύδρευση των περιοχών με προτεραιότητα τουρισμού. Προς την κατεύθυνση αυτή, απαιτείται, κατά προτεραιότητα, η αποτελεσματικότερη διαχείριση των υδατικών πόρων 29 (ολοκληρωμένη), η διαφύλαξη των οικοσυστημάτων, η προστασία της φυτοκάλυψης και η εκτέλεση έργων υδρονομίας για τον εμπλουτισμό των υδροφοριών, η αξιοποίηση πηγών, η δημιουργία ταμιευτήρων νερού, ο έλεγχος της ρύπανσης, η βελτίωση των δικτύων διανομής και η περιστολή της σπατάλης. Ειδικότερα για τις περιοχές που είναι από τη φύση τους ελλειμματικές σε υδατικούς πόρους προωθούνται δράσεις εξασφάλισης κατάλληλης ποιότητας νερού μέσω ανακύκλωσης ή αφαλάτωσης. Συνιστάται η εγκατάσταση υδατοδεξαμενής σε όλες τις νέες τουριστικές υποδομές, ανεξαρτήτως μεγέθους, για συλλογή ομβρίων υδάτων.
Διαχείριση υγρών και στερεών αποβλήτων Απαιτείται:
Να επιταχυνθεί και ενισχυθεί η προσπάθεια για ορθολογικό σχεδιασμό και οργάνωση της ολοκληρωμένης διαχείρισης των απορριμμάτων. - Να ληφθούν μέτρα για τον καθαρισμό και αποκατάσταση των χώρων ανεξέλεγκτης διάθεσης απορριμμάτων στις περιοχές με προτεραιότητα τουρισμού. - Η κατασκευή συγχρόνου, φιλικού προς το περιβάλλον αποχετευτικού συστήματος με επεξεργασία λυμάτων (βιολογικό καθαρισμό) σε όλες τις περιοχές με προτεραιότητα τουρισμού. - Οι τουριστικές επιχειρήσεις θα πρέπει να συμβάλλουν ενεργά σε δράσεις μείωσης των παραγόμενων αποβλήτων τους και στη φιλικότερη προς το περιβάλλον διαχείριση τους.
Ενέργεια
Σε όλες τις περιοχές με προτεραιότητα τουρισμού απαιτείται: - Να εξασφαλισθεί η ενεργειακή επάρκεια. - Εντός των περιοχών που κατατάσσονται στις κατηγορίες Α’ και Β’, και για νησιά της ομάδας ΙΙ συνιστάται ελεγχόμενη συγκέντρωση ΑΠΕ χωρίς να αποκλείεται ο συνδυασμός τους με την ανάπτυξη τουριστικών εγκαταστάσεων, με τους όρους που προβλέπονται στο Ειδικό Πλαίσιο για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ). - Να θεσπισθούν κανονισμοί και να δοθούν κίνητρα για τη βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας υφιστάμενων και νέων κτιρίων φιλοξενίας, εστίασης και αναψυχής. - Να προωθηθεί η χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας για την εξυπηρέτηση για την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών των μονάδων και των υποστηρικτικών τους υποδομών (π.χ. μονάδες αφαλάτωσης).
Τηλεπικοινωνίες
Σε όλες τις περιοχές με προτεραιότητα τουρισμού απαιτείται: - Να καλυφθούν οι ελλείψεις των τηλεπικοινωνιακών υποδομών. - Η λήψη μέτρων για την εξασφάλιση της πρόσβασης με υψηλές ταχύτητες στο διαδίκτυο και με χαμηλό κόστος. - Με σκοπό τη διατήρηση της ποιότητας και της αξίας των τουριστικών πόρων στις περιοχές του Δικτύου Φύση (NATURA) 2000 και τα τοπία ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους κατά την εγκατάσταση κεραιών πρέπει να λαμβάνεται ιδιαίτερη μέριμνα για την ελαχιστοποίηση των επιπτώσεων τους στο περιβάλλον και το τοπίο. - Η ανάπτυξη κέντρων τηλεργασίας που να διαθέτουν τις πλέον σύγχρονες μεθόδους τηλεπικοινωνίας.
Αντιδράσεις
Στο μεταξύ ήδη καταγράφονται κάποιες πρώτες αντιδράσεις. Βασικά σημεία τριβής είναι τα κριτήρια ένταξης των περιοχών στις διαφορετικές κατηγορίες, τα όρια κλινών, οι όροι δόμησης αλλά και η συνολική φιλοσοφία του σχεδίου για την ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού.
Παράλληλα, οι εκπρόσωποι του κλάδου έχουν ήδη εκδηλώσει και επισήμως την αντίθεσή τους στη διαδικασία διαβούλευσης που ακολουθήθηκε. Υπενθυμίζεται ότι τόσο ο Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΣΕΤΕ) όσο και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ) απέστειλαν επιστολές στα συναρμόδια υπουργεία, εκφράζοντας τις σοβαρές επιφυλάξεις και αντιδράσεις τους για τη διαδικασία αλλά και για κρίσιμες προβλέψεις του σχεδίου. Ενδεικτικό του κλίματος που επικρατεί στις σχέσεις του κλάδου με την κυβέρνηση είναι και πρόσφατη έρευνα της Deloitte σε συνεργασία με την ΠΟΞ, στην οποία συμμετείχαν 250 ξενοδόχοι. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα, το 92% δήλωσε μέτρια ή καθόλου ικανοποιημένο από τη συνεργασία του κλάδου με την Πολιτεία.
Όχι στις οριζόντιες ρυθμίσεις
Σε πρόσφατη τοποθέτησή του στη γενική συνέλευση της Ένωσης Ξενοδόχων Ρόδου, ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδάις Ξενοδόχων (ΠΟΞ), Γιάννης Χατζής, τοποθέτησε το πλαίσιο στο οποίο κινείται ο ξενοδοχειακός κλάδος απέναντι στο χωροταξικό υπογραμμίζονατς ότι η χώρα προφανώς χρειάζεται κανόνες, περιβαλλοντική ισορροπία και ορθολογικό σχεδιασμό, επισημαίνοντας όμως ότι ο στρατηγικός σχεδιασμός δεν μπορεί να αποσυνδέεται από την ιστορική εξέλιξη και τη δομή κάθε προορισμού.
Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά, ο ροδιακός τουρισμός αναπτύχθηκε ως ένα αποκεντρωμένο παραγωγικό μοντέλο μεγαλύτερων εκμεταλλεύσεων, το οποίο επέτρεψε τη δημιουργία εκατοντάδων βιώσιμων επιχειρήσεων με μακροχρόνια παρουσία.
Ιδιαίτερη αναφορά έκανε και στην οριζόντια αντιμετώπιση των νησιωτικών προορισμών. Σύμφωνα με τον κ. Χατζή, τα νησιά δεν αποτελούν ομοιογενείς γεωγραφικές ενότητες. Η Ρόδος, η Κέρκυρα και η Κως δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται με τα ίδια κριτήρια που εφαρμόζονται στη Σίφνος, την Κύθνος ή τη Σέριφος, καθώς διαθέτουν διαφορετικές υποδομές, διαφορετικό μέγεθος και διαφορετική φέρουσα ικανότητα.
