To ζήτημα των πολεοδομιών που ανάκυψε τελευταία δεν είναι κάτι καινούργιο. Αυτό προκύπτει από τα στοιχεία που συνέλεξε και επεξεργάστηκε η BluPeak Estate Analytics, αξιοποιώντας τα διαθέσιμα δεδομένα της Εθνικής Αρχής Διαφάνειας για το 2024 και εστιάζοντας ειδικά στις καταγγελίες που συνδέονται με τη λειτουργία της δημόσιας διοίκησης, τις υπηρεσίες δόμησης, το δομημένο περιβάλλον, τα ακίνητα και τα δημόσια έργα. Το 2024 η Εθνική Αρχή Διαφάνειας δέχθηκε 5.305 καταγγελίες. Την ίδια χρονιά, ο Συνήγορος του Πολίτη δέχθηκε 15.394 αναφορές πολιτών. Από αυτές, 2.278 αφορούσαν το οικιστικό περιβάλλον, δηλαδή θέματα που συνδέονται με οικοδομική δραστηριότητα, χωροθέτηση, αδειοδοτήσεις και προβλήματα γύρω από την καθημερινή λειτουργία του χώρου.
Διάγραμμα 1: Καταγγελίες και αναφορές πολιτών που δείχνουν ότι το πρόβλημα δεν είναι θεωρητικό.
Γιατί καθυστερούν τις άδειες οι πολεοδομίες
Διάγραμμα 2: Από τους 332 δήμους, μόνο 185 διαθέτουν Υπηρεσία Δόμησης, ενώ 147 δεν διαθέτουν λειτουργική ΥΔΟΜ.
Δήμος στην Αττική: Μόλις 180 δηλωμένα ακίνητα από τα τουλάχιστον 1.850
Η έλλειψη ολοκληρωμένης καταγραφής δυσκολεύει ακόμη και τον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών. Ως ενδεικτικό παράδειγμα αναφέρεται μεγάλος δήμος της Αττικής, όπου εμφανίζονται 180 δηλωμένα ακίνητα, ενώ η πραγματική περιουσία εκτιμάται μεταξύ 1.850 και 2.500 ακινήτων.
Η ακίνητη περιουσία των δήμων δεν είναι μία ενιαία κατηγορία. Περιλαμβάνει δημόσια δημοτική περιουσία, ιδιωτική περιουσία, βοσκές ή βοσκότοπους, κοινόχρηστους χώρους και ακίνητα που εξυπηρετούν δημοτικούς σκοπούς. Η ιδιωτική περιουσία μπορεί να περιλαμβάνει οικόπεδα, κτίρια, διαμερίσματα, αγροτεμάχια και άλλες εκτάσεις. Άρα η απογραφή δεν είναι απλή λογιστική άσκηση. Είναι ζήτημα διαχείρισης, προστασίας, αποτίμησης και αξιοποίησης.
Οι υποχρεώσεις δήμων και πολεοδομιών
Η υπόθεση των πολεοδομιών αναδεικνύει με ένταση την ανάγκη για βαθύτερες αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο οι δήμοι καταγράφουν, διαχειρίζονται και ελέγχουν την ακίνητη περιουσία τους. Με βάση την ανάλυση που κάνει η εταιρεία, το πρώτο βήμα είναι η πλήρης απογραφή των δημοτικών ακινήτων, όχι μόνο σε λογιστικό επίπεδο, αλλά και ως προς την τεχνική, νομική και πολεοδομική τους κατάσταση.
Κάθε ακίνητο θα πρέπει να διαθέτει μοναδικό ψηφιακό φάκελο, συνδεδεμένο με το Κτηματολόγιο, το Ε9, τις οικοδομικές άδειες, τις πολεοδομικές εκκρεμότητες και τη λογιστική του αποτύπωση. Παράλληλα, απαιτείται σαφής διάκριση ανάμεσα στα ακίνητα που χρησιμοποιούνται από τους ίδιους τους δήμους και σε εκείνα που μπορούν να αποφέρουν έσοδα ή να αξιοποιηθούν για δημόσιες πολιτικές.
Κρίσιμη είναι και η διαφάνεια στις Υπηρεσίες Δόμησης. Θα πρέπει να δημοσιεύονται απλά στατιστικά για τις άδειες που εκδίδονται, τις καθυστερήσεις και τις εκκρεμείς υποθέσεις, ενώ να εφαρμόζονται τυχαίοι και στοχευμένοι έλεγχοι σε φακέλους υψηλού κινδύνου. Κάθε ενέργεια υπαλλήλου πρέπει να καταγράφεται ψηφιακά, με παράλληλη λειτουργία ασφαλούς καναλιού καταγγελιών για πολίτες και μηχανικούς. Ψηφιακά μητρώα, GIS και dashboards μπορούν να βοηθήσουν, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υποκαθιστούν τον δημόσιο έλεγχο.
H BluPeak Estate Analytics
Η προσέγγιση αυτή είναι κρίσιμη για τους δήμους. Αν ένας δήμος έχει πολλά ακίνητα αλλά δεν γνωρίζει ποια είναι μισθωμένα, ποια έχουν τίτλους, ποια έχουν αυθαίρετα, ποια είναι κενά, ποια είναι δεσμευμένα και ποια έχουν πολεοδομικές εκκρεμότητες, τότε δεν μπορεί να ασκήσει σοβαρή πολιτική περιουσίας. Η περιουσία υπάρχει, αλλά παραμένει «κλειδωμένη» στην αταξία.
Σύμφωνα με δημοσίευση που παρουσιάζει στοιχεία της BluPeak/FREI, μόνο το 10% των κλειστών ακινήτων εμφανίζεται ως άμεσα αξιοποιήσιμο. Το 32% του συνολικού αποθέματος εμφανίζεται ως αναξιοποίητο, αλλά από αυτή τη δεξαμενή μόλις το 25% είναι καταγεγραμμένο και μόνο το 14% φτάνει στο στάδιο της τεχνικής καταλληλότητας. Το μήνυμα είναι καθαρό: δεν αρκεί να υπάρχουν ακίνητα. Πρέπει να είναι χαρτογραφημένα, τεχνικά ελεγμένα, νομικά καθαρά και συνδεδεμένα με δεδομένα.
